地产圈的“三月魔咒”

2017-03-30 14:27:18 中国经济周刊

“地产圈到了3月就会很紧张，因为1月和2月正好碰上春节返乡潮，是全年交易最清淡的两个月，到了3月买方的需求一般就会报复性反弹，成交往往非常火热，量升价涨，政府要出手抑制也最可能选这个时候。”

　　从近期释放的信息来看，遏制房价过快上涨、限制投机需求这一手仍将“硬下去”。

　　在政府的紧急降温之下，北京楼市的成交量开始出现下跌。

　　来自克而瑞的统计数据显示，2017年第12周（3月13日－3月19日），北京楼市的成交面积开始出现下跌，一周内成交面积为11.62万平方米，环比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面积环比涨幅为178.54%。

　　房产中介的数据似乎更能说明问题。来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次，而“3·17新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加惨淡，只有6699次看房，还不到平日的一半。

　　中原地产首席分析张大伟告诉《中国经济周刊》记者，网签数据一直滞后于实际成交数据，对于北京来说，二手房市场滞后一个月左右，新建住宅目前签约更加缓慢，预计在4月份将出现签约高峰。但是在这一政策后，预计市场会快速平稳，二手房交易量会回到1.5万～1.8万套区间。

　　亚豪机构市场研究部总监郭毅表示,多方组合重拳之下，北京楼市成交量必然会应声而降，加之严厉调控使市场预期走低，部分客群主动延后购房计划，观望情绪加重，购房需求萎缩，预计未来一段时间内成交量持续走低，房价走势将趋于稳定，二手房市场可能会出现一定幅度的价格下调，议价空间也会增加。

　　新政波及的“躺枪者”

　　在“3·17新政”出台当天，各家中介都在紧急联系目前已经签约的出卖人和买受人，了解客户的贷款情况。对于眼下已经走到网签阶段的客户，则力争赶在当天18:00网签系统关闭前提交相关申请。

　　根据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量新高。到了18日，网签量仍高达968套。而平时的网签数量每天在100套左右。

　　目前北京二手房市场上70%的购房者都是先卖房、再买房。不少中介担心，首付门槛提高后，很多人会重新考虑购房计划，其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体，受冲击的交易量保守估计在已成交的50%左右。

　　张大伟对《中国经济周刊》记者表示，根据中原地产研究机构的“摸底统计”，新政发布前后，北京的新房和二手房成交总量约在4万套，其中属于新政执行范围内的二手房总量约1万套。“因认贷后，首付比例由首套提高至二套的购房量约1000到2000套。其中，凑不到首付而选择弃房的约有几百套。”

　　刘博是此次政策波及到的业主之一，他戏称自己成为了“炒房者”的“炮灰”。计划将父母接到北京和自己一起住的刘博在春节过后将自己和妻子名下一套位于北三环外的一居室卖掉，在离上班不远的地方看上了一套总价1200万元的小三居。鉴于此前无数“前人”告知自己的经验，在与业主谈妥价格后，他付了200万元定金以防业主反悔抬价。卖掉房子以后再加上自己的积蓄，刚好够接近40%的首付。原本3月初就可以进行的网签，因为出差耽误了一个星期，刚刚回到北京的刘博就被新政打了一个措手不及。根据新政，因为他此前有过公积金贷款记录，因此这次买房的首付还差最少300万元，这还取决于自己的住宅是否被归进普通住宅。由于之前的房子已经卖掉，即使眼下的这份合同可以和对方业主协商免责取消，如果要保证有房主，他仍需要付买自己房子的买家90万的违约金。在接到记者电话时，刘博表示，自己最近已经快把身边的亲戚朋友都烦死了，但是仍然无法筹到足够的首付。

　　麦田地产的一名经理表示，像刘博这样的“连环单”在北京不算少数，目前他们正在努力协调帮助准备违约的客户解决这类问题。该经理表示，即使合同上标明了“不可抗力因素”，但是是否追究违约责任还是要看买卖双方的协商结果。

　　受到新政波及的不仅仅是刘博这样的改善住房者，刘璇这样首次购房的刚需群体也受到了影响。新政规定暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款，紧接着，包括工行、建行等16家银行的北京分行一致决定，即日起缩小首套房贷款优惠利率，最低折扣由9折调到9.5折。

　　据了解，此举是为了贯彻国家宏观调控政策导向以及《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在国家货币政策稳健中性、市场资金价格趋升环境下，更好地支持实体经济发展，防范金融风险。北京银行相关负责人确认，基于当前市场环境，为有效防范金融机构信贷风险，推动房贷业务平稳健康发展，已将个人住房贷款利率最大优惠幅度从9折调至9.5折。

　　也就是说，对于像刘璇这样的已经将首付和还款能力计算到极致的买家而言，每个月多出的1000元还款，对他们来说是极大的压力。

　　首付贷“死灰复燃”？

　　记者注意到，随着贷款政策收紧，购房者的资金需求大幅上升，场外资金垫资房贷的“首付贷”再次在北京市面上出现。

　　亚豪机构市场研究部总监郭毅告诉《中国经济周刊》记者，针对此次政策波及到的成交来看，交易周期会变长，如何补首付会成为这一部分客户的主要需求。

　　去年，随着央行与相关部门一起对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，首付贷被“叫停”。

　　但在采访中，北京一家中介的经纪人告诉记者，如果存在二套住房首付不足的情况，所在的中介可以帮忙联系第三方金融平台做首付垫资业务。据了解，目前平台的借款方基本上都是先卖房再买房时着急用钱的人。通过借款，一方面可以把现在贷款未还清的房子解抵押然后卖掉再买房，另一方面也可以作为另一套房的首付。

　　“这种首付款垫资必须要有抵押物，不然无法保证还款途径。”该经纪人表示，一般情况下，有抵押物的，第三方平台提供的贷款额度在300万元左右。同时，借款利率方面也根据客户资质不同而有所差异，大约在每个月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之内。

　　此外，为了帮助换房的业主筹到首付款项，部分中介通过第三方公司担保，让换房的业主先拿到房款。

　　根据北京住建委的相关规定，买卖双方通过中介机构进行二手房交易，网签之前，买房人需要将贷款以外的房款存入由房产管理部门选择的银行所设立的监管账户，并由银行短期冻结予以监管。在完成房屋的转移登记手续之后，再将这笔资金划给卖房人的银行账户。这样不仅能够保证买房人的资金安全，同时也可以防止买房人恶意拖欠房款现象的发生。记者了解到，由于北京市二手房交易市场存在网签价和实际成交价两个价格，中介利用其中的价差，劝买房一方将多出来的款项通过中介旗下的担保公司提前支付给业主。

　　一家中介的经纪人告诉记者，其实这种方法在新政出台前就已经存在了，不过当时主要是用来给部分存在抵押的业主解押使用。新政出台后，近几日通过他们办理担保手续的客户明显增多，“卖房的人需要钱去付下一套房子，买房的人也不希望受到影响而面临解约，一般的担保金额都在100万～300之间，主要看双方的实际需求而定。”

责编：满晓彤