地产圈的“三月魔咒”

2017-03-30 14:27:18 中国经济周刊

“地产圈到了3月就会很紧张，因为1月和2月正好碰上春节返乡潮，是全年交易最清淡的两个月，到了3月买方的需求一般就会报复性反弹，成交往往非常火热，量升价涨，政府要出手抑制也最可能选这个时候。”

　　来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次，而“3·17新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。

　　北京楼市“倒春寒”

　　夜幕降临，华灯初上，又是一个北京夜晚的开始。刘璇随着拥挤的人流挤进地铁，习惯性地掏出手机开始刷新闻。

　　“北京购房资格审核进一步从严”几个字蹦入视线，刘璇感觉自己的心被紧紧揪了一下。在屏着呼吸看完整篇新闻后，松了一口气的她将这条新闻发给了自己的丈夫。

　　“我还以为房子又买不成了呢。”转发新闻的同时，她在微信里这样写道。

　　让刘璇如此紧张的新闻是3月22日下午北京市地税局、北京市住房和城乡建设委员会发布的一条公告——《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，其中细化非京籍家庭在京购房条件，将原有“连续5年缴纳个人所得税”调整为“连续60个月缴纳个人所得税”。此前，连续5年缴纳个税记录的认定较为宽松，可以“断月”，但只要不“断年”即可。

　　刘璇已经不记得这是一周内读到的关于北京房地产调控加码的第几条消息了。“3·17新政”出台后，几乎不关注财经新闻的她在微博上一口气关注了十几家财经媒体，就怕自己一个疏忽再错过什么。

　　“中介说我的购房资格明天就应该出审核结果了，终于可以开始网签了。我现在就希望抓紧时间办完所有的手续，等房子过户了心就踏实了。”刘璇告诉《中国经济周刊》记者。

　　春节后的楼市狂欢

　　中国房地产业协会发布的数据显示，北京的平均房价2015年10月为37221元每方平米，涨至2017年2月的60738元每平方米，平均涨幅高达63.18%。对于很多在北京亲身经历过这一年楼市交易的人来说：这简直太疯狂了。

　　亚豪机构市场研究部的统计数据显示，2016年四季度，在严厉的调控下，北京市住宅销售套数环比下降42.05%，销售面积环比下降35.79%，价格终于显露出“涨幅收窄”，趋于平稳。这种状况一直持续到今年春节前。克而瑞发布的数据显示，2017年1月，北京二手住宅成交量继续走低，成交面积回落至118万平方米，环比下降29%，同比下降47%，其中二手房成交均价环比下跌1%。

　　春节刚一结束，冷淡了许久的北京楼市又开始有了上扬的趋势。

　　限于限购政策，眼睁睁看着房价涨了一年以后，2017年2月终于连缴社保和个税60个月的刘璇春节回京后便开始了紧锣密鼓的看房日程。

　　“距离地铁站不要超过1公里，房龄要在15年以内，不要低楼层和顶层，不要朝北户型……”在刚开始看房的日子里，刘璇一遍遍叮嘱中介自己的需求，尽管预算有限，但是手中握着两个家庭竭尽全力凑够的首付，刘璇想要买一个至少让老人看起来还过得去的房子。

　　在花了两个周末看了不下数十套房子，并分别经历了业主当场抬价、去签合同的路上被别人捷足先登、看好的房子还没来得及询问细节便被告知已经有三个意向在和业主谈价后，刘璇对房子的要求只剩下了一个，总价不要超过350万元。这已经比她之前的预算增加了30万元，也意味着月供接近家庭收入的2／3。即使这样，她还得企盼业主能够接受她这样的高贷款模式。在北京二手房交易市场中，像她这样购买小户型、刚需型住房的业主属于交易链的最底端，上方是无数曾经像她一样，现在趁着房价上涨卖房来改善住房条件的业主。而换房的业主往往倾向于高首付的买家，尽快拿到卖房收益去付下一套的订金。

　　最终签约的那一天，刘璇刚一下班便被中介拉去看房，从进入房子到签约成功，没有超过3个小时。睡梦中还在担心自己会不会太冲动的刘璇在第二天上午接到中介电话后开始庆幸自己的决断，同小区同户型的另一套房子，刚刚以比她买的那套高20万的价格成交了。

　　火爆的二手房市场，反映的是北京楼市的另一面。新增住宅用地日益稀缺使得二手房在一线楼市中的位置越来越重要。亚豪机构市场研究部的统计数据显示，春节过后至今，北京市二手房的交易价格涨幅平均在15%～20%。

　　与新建住宅相比，二手房由于不受预售证审批和集中备案的影响，价格的变化似乎更能反映当前市场的真实状况。相比新建住宅，二手房价格主要由供需双方决定，因此二手房交易更能有效反映市场价格。从国家统计局发布的数据来看，2016年北京全年二手房成交金额已经占到楼市总成交金额的2/3左右。

责编：满晓彤