潘石屹，走过地产“黄金10年”

2016-04-01 09:24:01 环球人物

2007年，被潘石屹称为“房地产近10年来的最高点”。在奥运会效应和人们投资热情的多重刺激下，地产业走上了一个顶峰，而潘石屹也在这一年完成了上市。当年10月，SOHO中国在香港上市，他和张欣所持股份的市值一度达到317.45亿港元，由此跻身中国富豪榜前列。

“出走”上海

为了应对金融危机，2008年底国家推出“4万亿计划”，这让一片“死寂”的地产业重新看到了希望。不过，其后的两三年潘石屹在媒体上出现时，多和“失意”二字相连。这要从2009年的地王争夺战说起。当时，手里不差钱的潘石屹带着SOHO一干元老来到北京市国土局交易大厅，参与广渠路15号地的争夺，结果被自称“小公司”的方兴地产弄得铩羽而归。事后得知，这个小公司的背后是庞大的央企。老潘不服气，2010年又对心仪已久的北京CBD核心——中服地块，再次出手，还是空手而回。据媒体报道，当时在竞标中，潘石屹质疑竞买条件中对投标主体的苛刻要求，与任志强一起炮轰“内定”。随后，中服地块虽被暂停交易，但调整后重新上市的第一轮方案投标中，SOHO中国的分数全部垫底。

其实，“央企造地王”是当年地产业颇为关注的话题。尤其在中烟集团和中国兵器工业集团，这些与房地产业毫无关系的央企介入地王争夺战后，就出现了“国进民退”的言论。紧接着，国资委表态，除16家央企可以继续从事房地产业之外，其他78家央企必须限期退出，不过这场退出大戏也没能在短时间内唱完。

彼时，作为“意见领袖”的潘石屹，不管是写微博、出书还是在各种论坛上，都会毫不客气地指出地产存在的问题。在2010年的一次论坛上，潘石屹说，房地产行业经过了甚嚣尘上、泥沙俱下的高速发展的年代，现在已经到了沉淀的年代，即回归到房地产的本质。可惜的是，中国的房地产并没有沉淀下来。中国的城市建设用20年时间走过了许多国家几百年才走过的道路，发展速度太快，冲得太猛，惯性太大，刹不住车。一时间，大量企业和行业的资金涌向房地产。这并不是什么好事。人得癌症是因为细胞失去记忆和约束，疯狂生长为癌细胞，并最终导致生命枯竭。房地产业也大致如此。

的确，高速发展的房地产业已积聚了不少“顽疾”。此前，老潘就公开指出过业内的一些“怪现象”。他说，老家甘肃的农民流传着这样一句话：养鸡的不如倒蛋的。几年前，有两家开发商在同一地段拿了块地：一家开发商建了房子销售出去，没赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事都没干，最后把土地转给别人，赚了许多倍。大多数地产商认为中国“人多地少”，土地市场上一定是“物以稀为贵”，谁拥有了土地就会拥有未来，所以许多地产商不顾法律和政策的限制大规模的囤地。

于是，抢不过地王的老潘，开始南下。当时，这被不少媒体解读为“无奈之举”。有人指出，2010年初，北京市“招拍挂”商业用地均会加上一个条件：“除住宅和公寓外，原则上不许散售。”这似乎宣告了SOHO中国散售模式在北京的“破产”，潘石屹只能转战尚无此规定的上海。不管是无奈之举还是早有规划，老潘的南下之路依旧顺畅。2010年10月，SOHO中国以12.12亿元收购上海卢湾区43号项目48.48%的股权。这是近一年来，他在上海的第四度出手。而当年他还创下了业绩新高：销售额达238亿元，比2009年增长了82%。用任志强的话说，“小潘是天生的二道贩子，能把土豆卖出黄金的价格”。

  

潘石屹在上海开发的项目，SOHO复兴广场。

在这个整年，地产大佬们都没闲着，王石宣布要淡出万科去哈佛读书，冯仑正构筑着他的“立体城市”，王健林也开始向文化产业转型，陆续投资了一些文化旅游项目。当各路兵马都在地产里搏杀时，这些早就开荒扩土的大佬们已经在寻找突破和变革。

从地产商到“包租公”

2012年，那个传说中的世界末日并没有来。但对老潘而言，这之后的3年走得有些“艰辛”。其间，潘石屹经历了两次转型，“脱胎换骨”是他对这些日子的总结。2012年8月16日，潘石屹对外宣布SOHO中国的商业模式由“开发—销售”转为“开发—持有”，告别散售，自持物业。3天后其股价便暴跌12%。显然，外界依旧看衰。

但老潘这一步不是冒进之举。从政策层面看，2011年限购限贷政策已推广到全国，存款准备金率也一降再降，最直接的影响是资金来源受到限制。这对需要大量资金的地产业无疑有很大影响。从市场看，销售物业的毛利在下降，而租金上涨却提高了出租物业的盈利空间。

实际上，转型在2012年的地产业已不是“稀罕事”，采取租售并举模式的房地产企业越来越多。在SOHO中国之前，富力地产、保利地产等公司已开始尝试转型。保利集团就表示，计划在未来开发的物业中，30%为自己持有，70%用于出售。而且这些地产大佬自持的物业，往往都是优质资产，能为公司提供较为持续稳定的现金流。与此并存的另一个局面是，从2010年开始的商业地产热正火速蔓延。到2014年，全球新建购物中心面积排名前10的城市有9个在中国，而在电商等冲击下，这些建筑正造成巨大的资源浪费。

此时，潘石屹已在酝酿第二次变革，而且来得更彻底。2014年9月，老潘在扎克伯格的邀请下，去Facebook参观。这家市值3000多亿美元的互联网公司的高效和文化，对他触动很大。接着，老潘给自己定了个任务，每个月至少拜访10家互联网公司。他说，传统企业的人（在办公室）看报纸、喝茶的，吊儿郎当，互联网企业都是忙着编程的，气氛不一样。在互联网企业，老板基本没有固定办公室，而传统企业总裁、副总裁、部门经理，配置多大的办公室都很有讲究，“都去讲究这些东西，还有什么办公效率？”

2015年，老潘开始“再创业”。随后的一年时间，SOHO中国相继在上海和北京推出多个共享办公空间SOHO 3Q。就是将其写字楼以短租的形式对外出租，预订、选位、支付等环节都在线上完成。这个模式的不同在于，之前SOHO的物业最少起租是1000平方米，且周期很长，现在的3Q可以从一张办公桌租起，租用周期甚至可以按小时计算。当然，老潘提供的不仅是一张桌子，更是一个创业平台，可以寻找创业机会、合作伙伴，还有“潘谈会”，定期与创业者交流商业智慧。

老潘转型“互联网+”不是偶然。2015年，去库存已是地产业的基调。用共享办公的新模式，老潘成功地提高了写字楼的出租率，且未增加管理和人员成本。老潘的办法是，不雇佣新的管理人员来应对加大的出租量，而是采用“众包”方式，即个人和公司都可以加入3Q的销售网络，成为其合作伙伴，他们可以通过手机端代客下单，客户支付成功后，合同租金的8%将作为佣金返还。显然，老潘的商业模式很奏效，现在不仅他的物业出租率很高，还签下了其他的写字楼，要做管理模式的输出。老潘说，他的目标是2017年共享座位达到10万个。

责编：邢若宸