港人买房负担"全球最重",都怪李嘉诚们？

2016-02-23 08:33:19 中国经济周刊

第二次世界大战结束后，香港人口以每月10万人的速度激增，到1950年时，香港人口已增至200万。彼时，香港正逐渐成为制造业中心，劳动力的需求导致50到70年代人口的快速增长，同时推升了厂房与住房的需求。李嘉诚、李兆基、郑裕彤和已故的郭得胜等人都在60年代初大举投资房地产市场。

　　2016年2月15日，香港迪士尼乐园度假区披露2015年业绩，全年净亏损1.48亿港元，为2012年来首次亏损。尽管迪士尼国际化道路向来不顺利，巴黎迪士尼乐园自2009年以来就连年亏损，但“内地游客数量锐减80万，占比由48%下降为41%”这样的数据，使香港迪士尼的亏损成为香港旅游业遭受冲击的又一注脚。

　　不止迪士尼，香港经济在其他领域也正面临着激烈的竞争。10年前，香港曾是世界上最为繁忙的港口，而近期在经历18个月吞吐量下降之后，香港港口的全球排名已经下滑至第五位，越来越多的大型船舶跳过香港驶向中国内地的深水港口。

　　香港似乎在越来越多的竞争中优势不再。从2012年起，香港经济的增速始终低于2005年来平均3.9%的增速。就连向来是香港“标志”的高房价，从2015年第四季度起都进入了下行通道。有分析人士认为，就在更多的国家搭上中国内地发展的“便车”之时，香港却似乎在错失机遇。

　　而纵观香港的发展历程，无论是上个世纪50年代通过接收内地移民与财富淘来第一桶金，发展以出口为导向的劳动密集型加工业，从而一跃成为“亚洲四小龙”之一；还是70年代全球放松金融管制的浪潮中消除壁垒，发展金融业；还是中国内地开始改革开放后汹涌进入内地的港资；抑或是2003年经历SARS冲击后开启的“自由行”政策，香港向来以善于抓住机遇著称，尤其善于站在内地所带来发展机遇的“风口”。

　　当然，外界因素并非造成香港经济如今“困顿”的唯一原因，香港自身经济结构所面临的问题也不容忽视。在过去半个多世纪，香港经历几次产业转移后，如今香港第二产业所占比重已下降至3%，香港经济几乎全部依靠以金融业为代表的服务业，在世界上不少经济体都高喊“回归制造业”的当下，香港的制造业却面临着“空心化”的现状。这还使得香港科研投入“掉队”严重，目前香港的研发强度是新加坡的1/3，深圳的1/5。另一方面，高房价所推高的生活成本似乎扼住了香港市民的咽喉，使得居民消费乏力。

　　香港怎么了？

　　房地产业、金融业、旅游业与零售业是香港四个颇具代表性的行业。通过解读这四大行业的发展现状，借此了解香港经济的当前形势，并期待这颗东方明珠魅力依然。

　　香港楼市再遇寒冬？

　　地块最新交易价格创14年来新低；李嘉诚：香港房价涨跌10%不足为奇

　　春节过后一则土地出让的新闻似乎让人感觉香港楼市要绷不住了。

　　2月12日，香港地政总署公布，位于新界大埔区荔枝山山塘路的地块由中国海外发展有限公司旗下子公司国万投资以21.3亿港元投得，如果以最高楼面面积计算，每平方米楼面地价仅1.99万港元。媒体报道称，这一价格比此前的业界估值低了近四成，亦创下了大埔区自2002年后的楼面地价新低。

　　在这宗土地交易之前，2月3日，香港政府出售了位于深水埗的一块居住用地，若以做私人住宅用途的最高楼面面积计算，出售价格约为每平方米5.5万港元，已接近市场预期下限。

　　其实，近两年来香港政府的卖地收入与数量均出现下滑，2015年全年售出24幅土地，较2014年减少9幅；卖地收入444亿多港元，较2014年的492亿港元，下降约10%，创下6年来的新低。而若考虑2014年卖地收入已较2013年高峰跌逾23%，两年间卖地收益累计下降约30%。

　　土地市场与楼市往往互为晴雨表，此次地块以低价成交的背景，是从2015年开始的香港楼市的回调。

　　2015年，香港楼市先后受金管局调控、内地股市波动及美国加息等因素影响，导致整体楼宇买卖量值均下挫。香港利嘉阁地产研究部指出，截至2016年2月4日，羊年（2015年2月19日至2016年2月7日）全港录得65595宗楼宇买卖登记，物业成交总值约5047亿港元，预测2015/2016年度楼宇买卖登记量值最终可达6.58万宗及5060亿港元，较2014/2015年度分别下跌26.6%及14.8%，按年登记量更创1996年有史以来的次低。

　　自2003年跌到低谷以来，香港房价已上升超过4倍，于2015年9月达到了顶峰。中原地产中原城市领先指数显示，自此之后，直至2016年1月底，香港房价在19周内下跌了9.5%。其中，香港楼市在2015年第四季度创下了7年来的最高季度跌幅——7.5%。

　　已有多家券商投行机构为此看空2016年香港楼市，瑞银发布2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年有90%的机会累计下跌30%。

　　里昂证券1月份的报告称，香港房地产市场在2015年第四季度下滑7.5%的基础上，2016年第一季度将下滑8%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。

　　中银香港的研究报告则指出，此轮房价下跌的速度不及1997年与2008年金融危机后房价的回调速度，在没有爆发意外的重大危机事件情况下，预计楼价大幅下跌的风险不高，今年的调整幅度料在10%左右。

责编：邢若宸