伦敦人租房多买房少 租约永不到期

海外网6月11日讯 英国经济学人网站6月10日发表了题为《经济学人解读为什么英国的房主不是自己房子的实际拥有者》的文章。文章称，伦敦的房屋市场存在一种现象，即房屋的业主很多时候并不是自己房屋的实际拥有者，而仅是租赁者，这是为什么呢？文章对此进行了解读。

全文摘编如下：

如果你是一个富有的俄罗斯人，正在担心在何处储存自己的钱，那么在伦敦中部地区拥有一栋公寓会是个不错的选择。正如伦敦市长鲍里斯·约翰逊所说，这座城市“现在是全球公认的可以将财产有效变成其他资产类别的理想城市”。然而，有多少寡头认识到，在许多情况下，严格意义上来看，他们并不是房主而只是租户呢？根据英国土地法，绝大多数的公寓都是以“租赁”的形式出售的，这其实是一种长期租约的形式。他们所占据的楼房和土地都是被“不动产的终身保有者”所拥有的。这样的区别让很多的房屋购买者感到困惑—不只是寡头—这在英格兰的很多城市也产生了奇怪的影响。那么租赁人和不动产的终身保有者之间有什么区别呢？

不动产的终身保有者和租户之间的区别来源于封建制度：从公元11世纪开始，土地所有者就拥有租户所耕种的土地。18世纪，像卡多根家族一样的贵族家庭将他们的土地长期租赁给土地开发者，让伦敦的“大地产”得以发展。租赁解决了一个法律问题。当某人购买一套房子，很明显他就拥有了房子下面的土地，而且应该负责建筑物的保养。但当几间公寓建在一起的时候，谁应该负责这栋楼房的结构并不是十分清楚。因此土地所有者掌握着租赁的期限。

这样做的结果就是很多人都不清楚真正拥有自己昂贵公寓的人是谁。但是，这也并不重要。按照律师事务所Boodle Hatfield的Graham Winkley所说，当土地所有人将土地长期租赁，“基本上来说，他们已经拿到了钱。”鉴于数十年的立法结果，租赁人具有坚实的法律权利。任何在房产内居住了两年以上的租户都可以将他们的租期延续90年（虽然有时价格极高）。这意味着几乎没有人的合约能够到期。在实践中，拥有建筑物的永久产权是指拥有管理它的权利，并收取一定的服务费。新公寓的开发者们倾向于签订长期租约，典型的是99年或者125年，并且部分转让管理公司的永久产权。这样的体系可以实现吗？不尽然。不断续期的租约让业主感到混乱，因此产生了很多律师费。除非他们拥有永久产权的股份，租约所有者很难要求对楼房进行重修或者改造。很多投机者正对永久产权进行交易，其中一些人还试图通过滥收服务费来赚钱。在其他实行普通法系的国家，例如在美国和加拿大，房产是作为“分套购置公寓”被售卖，在那里，公司受到居民托管而拥有产权。这是一个简单的体系，所有者的权利也很清楚。

而在伦敦，也许最大的问题就是租约永远不会到期，永久资产的拥有者也很难找到。考虑到伦敦现在的房屋危机，拆除很多地区的低密度住宅，修建新房是可行的方法。上世纪20年代到30年代之间，很多新建立的公寓租约都是一次性到期。现在，那种类型的重建几乎不可能实现。即使某个资产拥有者拥有一块土地，也没有办法拒绝租约所有者的续租权利，也不能强制他们卖掉自己的股份。结果，除非房产是被当地政府所有，旧房子很少会被拆除。现在可以用于建设的土地都是以的前工业用地。伦敦人被迫为“租客”权支付越来越多的钱，而且永远也不会修建足够多的新房子。

译者：李萌

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