FT： 中國樓市調控怪圈之謎

山雨欲來風滿樓。

時隔四月之后，中國高層再度聚焦房地產調控。喊話之聲未落，資本市場跌幅頻現，地產股承壓，而北京等地二手房市場則屢屢傳出漲價新聞。

事實上，這也是國務院十年來第九次專題討論房地產調控，且看市場如何應對。十年之內，面對調控，房價如何變化？國內媒體根據數據統計，十年間全國城鎮平均房價從2381元上漲到5791元，十年上漲143%。其中，從一手房均價來看，一線城市的房價上漲幅度更是高於同儕，廣州漲幅261%，北京漲幅365%，上海漲幅500%。

首先，中國房價是否高得遠遠超出基本面？善意的想法總會遭遇殘酷的事實，中國房價可能並沒有人們想的那樣離譜。套用某派產權經濟學的“雞生蛋蛋生雞”的看法，土地租值高，並不是成本的增加，而是人們認為這塊土地可以創造的價值本來就高，換句話說，房價高，但是高得並非沒道理。

也正因此，拋開貨幣超發多少倍的荒誕言論，中國房價最近十年看似漲幅驚人，但平均來看，以房價收入比計算，中國7到8之間的房價收入比對照發展中國家的水平，並不算高得離譜。

高房價每每觸動國人的敏感神經，更是坊間熱門話題，十年以來無論漲跌，造就無數專家說客，但始終無法緩解房價的痛苦指數。症結何在？我在此前《中國樓市產能過剩迷思》等專欄多次指出，從統計數據來看，對於中國位於財富金字塔上端的家庭而言，房價並不算高，他們也早已擁有多套房產，而對於超過半數以上的人群而言，即使當前房價下跌一半，房價對他們而言可能仍然高不可攀，至於中間，則是剛夠支付能力的夾心層。

換而言之，在大眾“被平均”的背后，中國樓市並不是簡單的供需問題，而是深層次的分配問題。個中原因復雜，有世代不同，有地域不均，有機遇不等，更有特權不止。中國高房價之痛，在無數蝸居裸婚的悲情無奈背后，難掩多少房叔房姐的意氣飛揚。

回望中國房地產調控十年九調，緣何越調越高？事實上，高房價的賬上，前后不一致的宏觀政策也可記上一筆。筆者曾在《誰在推高中國房價》一文中整理過最近十年全國房價的數據，其中2004與2009年可謂房價起飛的兩個加速點，時間點上剛好對應著土地招投標制度鋪開與四萬億推出。

就本輪所謂“調控收緊”的風聲來看，要點在於重點城市要制定並公布年度新建商品住房價格控制目標﹔已實施限購的重點城市，按統一要求完善限購措施﹔其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時採取限購等措施、擴大個人住房房產稅改革試點范圍、推進城鎮個人住房信息系統建設。細究其全文基調，仍舊溫和為主，更多是老調重彈，而如何實施仍舊是沒有明確的指標，上下博弈執之中，房地產調控陷入僵持期，不太可能會大鬆，也不會大緊。

調控這盤棋，棋手總是不停在轉換目標，其聯盟軍也顯得游移不定，而其對弈的聯盟顯然堅實得多，無論是已經購房者、准備購房者、開發商還是地方政府，對此都各有對策。對於政策執行者而言，一方面高喊調控，另一方面也並不希望面對房價大跌帶來的可能市場危機，如此也難以徹底改變高房價背后的利益格局，一旦宏觀風向變化，政策往往陷入膠著以及反復，每每陷入左右互搏的無謂舉措。歷史屢屢証明，行政之手對於市場力量的壓抑，即使短期可以強行降溫，必然步入“一收就死 一放就亂”的治亂循環。