麻辣财经:新老房价"倒挂",如何遏制炒房冲动?
2018-06-29 16:04:20 海外网如果不是近期一些城市购房摇号公示中出现了企业的名称，可能很多人并不知道，企业也可以购买商品住宅，而且不受地域限制。
6月28日，住建部等七部委联合发布通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击侵害群众利益的违法违规行为。专项行动的打击重点，包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
通知要求，各地要切实履行房地产市场监管主体责任，要广泛发动群众监督，畅通群众举报投诉渠道，对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切，着力构建房地产市场共治共管的局面。
先行开展治理的30个城市中，北上广深榜上有名，还有刚刚宣布暂停企业在限购区域内购买商品住房的杭州、长沙和西安。长沙市从限购、限售、限户、金融、税收等方面提出一揽子解决办法，政策包括限购政策加码、打击捂盘惜售、整治囤地惜建等，提出要坚决打赢“反炒房”攻坚战。西安市有关部门则表示，暂停向企事业单位及其他机构销售住房，含商品住房和二手住房，主要是为了“防止以企业名义投机炒房”。
这些城市的举措，实际上与七部委的通知精神不谋而合。
房地产调控意在保刚需，遏制投资投机
如果不是近期一些城市购房摇号公示中出现了企业的名称，可能很多人并不知道，企业也可以购买商品住宅，而且不受地域限制。因为在人们印象中，企业投资房地产，一般是以商业地产为主，买个底商、写字楼啥的，怎么会一头扎进商品住宅里？
企业购买商品住宅，有的是出于投资的考虑，也有的以企业名义为个人购房行方便。这两年，各地房地产调控不断加码，限购、限贷、限价、限售，目的就是要保障刚需，使商品住宅回归“住”的本源。在严格实施限购政策的情况下，个人的很多非刚性需求被挤出市场，不少一线城市和热点二线城市的二手房成交量下降，房价趋于稳定。
然而，个人投资投机性需要得到了抑制，但对企业购买商品住宅的限制却还不够严格。特别是随着一些城市新楼盘限价销售，新楼盘与二手房价格出现“倒挂”，价差带来“红利”让资本有了更大的炒房冲动。尽管企业购房不能贷款，持有成本和交易成本都比个人高，但难免会留下制度的“口子”，让一些不具购房资格的个别人，也可以借道企业摇号购房，规避限购政策。
企业购买住宅，可能有各种各样的考虑，有些也是合理的。但在市场供需紧张、购房需要“摇号”的情况下，投资需求为刚需让路是毫无疑问的。所以，一些城市给限购政策“打补丁”，对企业购买住宅加以限制，有利于堵住政策漏洞，把有限的房源留给刚需。
“公司购房现象，一定程度上干扰了市场交易秩序。当前此类管控的政策思路是很务实的，有利于房地产市场稳定发展和防范炒房现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来预计会形成比较系统的政策内容，并可能会在其他一些城市推开。
一二手房价格互相影响，“价格洼地”不能成为炒房者的红利
与前些年相比，这一轮房地产调控的特点有两个，一是稳定房价保刚需，二是遏制炒房。遏制炒房主要体现在限购上，稳定房价则主要体现在限价上。
从土地供应开始，政府对开发商就有限价措施，并不是“价高者得”。这是吸取了前些年“面粉贵过面包”的教训，这两年各地出现“地王”的消息也确实少了。因为，一手房和二手房价格是互相影响的。如果“面粉”太贵的话，未来新房上市价格就高，市场上就会产生房价上涨的预期，二手房价格从而被推高。
为了稳定市场预期，缓解刚需购房压力，一些地方不但对土地限价，对新房上市也进行限价。但这样一来，又出现了一个新的情况：新建商品房价格低于周边二手房价格。新老房价“倒挂”，让人们对一手房趋之若鹜，购房者人数远远超过新房套数，只能通过摇号来决定谁能买到。
新建商品房价格低，客观上会使有幸买到商品房的人获利颇多。如果这些获利能够落刚需人群身上，应该说是件好事；但如果让炒房者进行“无风险套利”，那这本经肯定就“念歪”了！难怪长沙有关部门表示，当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。
市场是趋利的。新老房价倒挂，不仅投资投机的人想钻空子买房，一些没打算近期买房的人也会动心。还有一些没有买房实力的人，也会东拼凑资金加入买房行列。甚至首付贷之类的违规行为可能死灰复燃，引发风险隐患。几股力量合到一起，使房地产调控难度加大。
反炒房，在确保不推高二手房价格的前提下，适当缩小价格“倒挂”不失为一种思路。
日前，北京市出台政策明确，限价房项目上市后，由于政策限价导致销售价格低于市场价，当销售均价与评估价之比高于85%时，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；而当销售均价与评估价之比低于85%时，则由市保障房中心收购转化为共有产权住房，面对具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。
这段话的意思，大致可以这么理解：如果周边二手房价是10万元/平米，那新房价格在8.5万元以上，就可以在市场正常销售；如果新房价格比二手房价格低很多，那就由政府收购转化为共有产权住房，面对具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。
所谓共有产权住房，是政府与购房人按份共同持有产权，政府将其持有的部分产权“使用权”让渡给首次购房人，以降低房屋售价。按照北京的设想，今后分配房源时，非北京市户籍家庭即“新北京人”的占比应不少于30%。专家认为，此举既可降低“夹心层”群体与新增外来人口的购房难度，也能减轻政府建设保障房的财政压力，从而调动购房者的积极性，更好满足住房刚需。
从根本上说，满足刚性需求既要“堵”也要“疏”，打造多元化的供应体系，是促进住房市场健康发展的必然之举。一个完善的市场格局应该是“三足鼎立”，新房、存量房和租赁住房同时起作用。在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同时，强化租购并举、推进租赁市场发展，满足居民多层次的居住需求，无疑有利于稳定消费者预期，进而也有利于住房市场的稳定。（人民日报中央厨房·麻辣财经工作室 刘志强 李丽辉）
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