多國重稅罰投機 中國囤房成本幾乎為零

據經濟參考報消息 調查發現，大部分發達國家和地區都通過稅賦手段來平衡房地產市場，用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用﹔用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅，通過各種"懲罰性稅收"抑制房地產市場投機行為。

房地產行業仍舊是我國的支柱產業，重要性不言而喻。只是其相關體制的改革需要很大的勇氣，最大的障礙來自既得利益格局及其必然的阻撓。房產稅作為單一一個稅種不可能是萬能的。

類比國外情況，中國有專家建議，如果不採取稅收調控的方式來增加多套房持有者的成本，不通過市場化手段來迫使其釋放多余房子，則很難避免房屋空置浪費和房價上漲預期。

中國持有成本幾可忽略不計，因此，國內才會有大量"房叔、房嬸"坐擁幾十套房產的中國式囤房現象。甚至各種職業的炒房團，以擁有多套房產為獲利手段。

中國國內已經有專家呼吁，隻有征收房地產保有環節的稅收，才能抑制國內大量的投資投機性購房需求。他們建議，在全國范圍內推開征收房產稅、空置稅、遺產稅、贈予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠杆來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，隻有這樣才能有效地抑制房地產過度開發和投資投機，也隻有這樣才能有的放矢地調控房地產。

德國炒房會被征收"投機稅"

德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一，住房擁有率不到一半。在人們的印象中，德國房地產市場監管法規極其嚴厲，人們的購房意願普遍低下，房地產價格多年波瀾不驚。

德國赫爾曼房地產公司房地產顧問呂曉曼說，為了抑制房地產投機，德國法律對房屋出售牟利設置了"防火牆"，"在德國沒有炒房的概念。"

按照規定，在德國購房后10年之內就出售的話，得利部分將被征收15%的"投機稅"。如果再加上其他各項費用，投機客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。

無論新房舊房，在德國購房都涉及稅費以及其他手續費問題。以柏林為例，購房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅，1%到1.5%的公証費以及0.5%到1%的登記費用。

如果要買一處二手房，涉及的費用就更多了。據統計，買一處二手房涉及的額外費用平均而言要佔到交易價格的10%左右。對於購房者來說，除了要向中介交納的中介費之外，還要負擔3.5%左右(各地區稅率不盡相同)的產權交易稅和公証費。

購房者是否空置房屋完全取決於個人，德國的相關管理機構並無針對空置房屋的處罰措施。一旦買房完成后就有物業費等日常支出了。

而在房屋購買環節，德國銀行普遍對房屋貸款的風險十分謹慎，因此對申請人的審核比較仔細。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一，有的人甚至能從銀行申請到零首付，而也有的人則可能必須首付50%甚至60%。

日本各種稅費讓住宅沒有投資價值

在日本，從買房開始，房屋持有人面臨很多費用如不動產取得稅、印花稅、登記証稅，以后每年要交固定資產稅。不動產的買賣、交換、贈與都要交不動產取得稅，稅率為土地和住宅建筑的3%。

二手房的轉讓、交易也要收不動產取得稅，贈與和繼承稅收更多。經常聽日本人說，辛辛苦苦買一套房子，三代以后幾乎就沒有了。很多日本人由於交不起昂貴的遺產稅，採取把房子買掉的方式，繼承部分遺產。

一般來說房子值3000萬日元至5000萬日元，遺產稅為20%，5000萬日元以上為30%，1億日元至3億日元為40%，超過3億日元為50%。贈與稅和遺產稅的稅率差不多。

買房子還有其它成本，如買房時要交一筆修繕金，修繕基金的算定比較復雜，住房面積大，修繕費就高﹔每個月要交管理費，不同地方金額差很大。比如，在一些地方，買60平方米的住房每個月要交2萬日元的管理費。維護由住民管理委員會做決定，委托物業管理公司執行。住房時間長了，修繕費不夠用，可能中途另收維護費。另外，房屋更改用途要申請，看佔專用面積的比例，閑置會影響免稅。

新加坡自住與出租房產繳稅相差數倍

從持有成本來看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房產稅，根據每年評估的租金乘以房產稅率來計算。

目前房產稅率為10%，但對自住住房有一定的優惠。按階梯遞進的稅率計算，6000新元以內的免稅﹔超過6000新元但不超過6.5萬新元的那部分租金稅率為4%﹔超過6.5萬新元以上的租金稅率為6%。

新加坡的住宅市場實際上分為相互獨立運行的私宅市場和組屋市場。所謂組屋有點類似中國的"經濟適用房"。整體地產市場雖然火熱，但住宅價格，尤其是組屋價格，仍然在絕大多數人的承擔范圍內。

以一套月租金為2500新元的組屋計算，如果自住，則應繳納房產稅為每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金為4000新元的公寓，而且並非自住，則稅率為10%，每年房產稅為4800新元。

在新加坡房地產價格飆升的背景下，新加坡政府最近在財政預算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進制的房產稅，最高達19%，2015年進一步提高到20%﹔同時提高自住住房的免稅額度。

為了抑制房價上漲過快，新加坡政府在今年1月初推出被稱為"史上最嚴厲房地產調控"的措施，涉及政府組屋、私宅以及工業地產。除了首次置業的公民外，其他所有群體都在調控范圍內，包括二次置業的公民、希望買房的擁有永久居留權的外籍人士和一般外國買家。外籍買家額外印花稅調高至15%，永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅，第二套房及以上需繳納10%﹔新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%。永久購買私宅要先賣掉組屋。此外，首付和貸款的限制也更加嚴格，尤其是第二和第三套以上的房產。

美國持有成本約佔家庭收入的1/4

2011年的美國社區調查顯示，2011年包括抵押貸款、房屋維護等在內的每月持有成本平均值是1059美元，約佔每月家庭收入的21%。

據美國"21世紀紅木地產"房屋中介公司房產經紀人阿拉斯·布塔斯介紹，出售住房的資本利得稅最高可達約30%。如果是轉手租賃，也需要對出租收入征收相應的資本利得稅。房產贈與方面，美國個人2013年度贈與稅免征額為1.4萬美元，終身贈與稅免征額為525萬美元，超過部分最高稅率按40%計算。房產遺產稅方面，免征額同樣為525萬美元，超過部分最高稅率也達40%。

在美國，房產的主要開支是房產稅。計稅依據為房屋評估價值。房屋評估價值由兩部分組成：一是房屋本身的價值，二是土地的價值。房產稅稅率由各州自行決定，各地區差別很大，大部分年稅率為房屋評估價值的1%至3%，分上、下半年兩次繳納。

在美國，出售過去5年內自己居住滿兩年的首套住房個人可免征資本利得稅25萬美元，已婚夫婦可免征50萬美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房，則要繳納資本利得稅。如果購入與出售間隔時間在一年以內，資本利得稅稅率等同於個人所得稅的稅率，一般為25%﹔購入與出售間隔時間在一年以上，資本利得稅適用稅率相對較低，一般為15%。

美國持有房產的其他開支還包括維護、折舊等成本。

從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般合佔住房售價的3%至5%。但如果是全款購房，交易成本可降至住房售價的1.5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般合佔住房售價的7%至10%。其中，房產經紀中介費所佔比重最大，約為住房售價的4.5%至6%。

在美國購房，首付比例多數為房價的10%或20%，具體額度由政府各項優惠政策和個人經濟狀況決定。假設購買一套20萬美元的住房，首付20%，即4萬美元，按30年期按揭、固定年利率為4%計算，包括房產稅在內的平均月供資金是930美元。

另外，賣房者可能還需要根據房產出售收入繳納資本利得稅。